نموذج عقد إيجار سكني وأهم شروطه
عقد الإيجار السكني في الكويت من أكثر العقود التي يحتاج إليها المقيمون والمواطنون على حد سواء، وقد شهد الإطار القانوني المنظم له تطورات حديثة مهمة. في هذا المقال نستعرض أبرز شروط عقد الإيجار السكني في الكويت والتعديلات الحديثة التي أثرت على قوته التنفيذية، استنادًا إلى المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات وتعديلاته.
أولًا: الأساس القانوني وأهم التعديلات الحديثة
ينظم إيجار العقارات في الكويت المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978، وقد طرأت عليه تعديلات مهمة في السنوات الأخيرة، أبرزها:
- القانون رقم 15 لسنة 2020: أنشأ دائرة مشكّلة من قاضٍ واحد في كل محكمة ابتدائية لنظر منازعات الإيجار.
- القانون رقم 10 لسنة 2020: ينظم التوثيق في الكويت عبر إدارة التوثيق التابعة لوزارة العدل، وله أثر مباشر على تحويل عقد الإيجار إلى سند تنفيذي كما سنوضح لاحقًا.
- المرسوم بقانون رقم 95 لسنة 2024: صدر بتاريخ 15 سبتمبر 2024 بتعديل بعض أحكام المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978، وأهم ما تضمنه إضافة المادة 11 مكررًا (الخاصة بالسند التنفيذي)، إلى جانب تعديل في إجراءات الاستئناف. وهو تعديل جزئي وليس إصدارًا لقانون إيجارات جديد بالكامل.
ثانيًا: الأركان الأساسية لعقد الإيجار (المادة 4)
تعرّف المادة 4 عقد الإيجار بأنه: “عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه بأن يمكّن المستأجر من الانتفاع بعين معينة لمدة محددة لقاء أجر معلوم.” ويستخلص من هذا التعريف الأركان الأساسية التي يجب أن يتضمنها أي عقد إيجار سكني:
- التزام المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بعين (عقار) معينة ومحددة بدقة.
- مدة محددة للإيجار، مع ذكر تاريخ البداية وتاريخ الانتهاء بوضوح.
- أجر معلوم ومحدد المقدار.
كما تنص المادة 5 على أن عقد الإيجار “يجب أن يكون مكتوبًا”، وهو ما يجعل الشكل الكتابي شرطًا أساسيًا وليس مجرد وسيلة إثبات فحسب.
ثالثًا: التزامات المؤجر
وفق المادة 7، يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها “في التاريخ المحدد في العقد” وفي حالة تصلح للانتفاع بها على الوجه المتفق عليه (فإذا تضمن العقد تجهيزات أو أجهزة معينة، وجب تسليمها فعليًا). كما تُلزمه المادة 8 بصيانة “الأسطح والدرج والمصاعد وأنابيب المياه والصرف الصحي.”
رابعًا: حالات إخلاء المستأجر (المادة 20)
تحدد المادة 20 الحالات التي يجوز فيها للمؤجر طلب إخلاء المستأجر، ومن أبرزها:
- عدم سداد الأجرة المستحقة خلال 20 يومًا من تاريخ استحقاقها.
- التأجير من الباطن، كليًا أو جزئيًا، أو إسكان أشخاص غير واردة أسماؤهم في العقد، دون إذن كتابي من المؤجر.
- استعمال العين المؤجرة بما يخالف الشروط المعقولة للعقد أو بما يخل بالنظام العام أو الآداب.
- إغلاق المحل التجاري المؤجر مدة تزيد على ستة أشهر دون عذر تقبله المحكمة، ولو كان المستأجر منتظمًا في سداد الأجرة.
خامسًا: إنهاء العقد ومواعيد التنبيه
تنص المادة 19 على أن الإيجار “ينتهي بانتهاء المدة المتفق عليها في العقد”، ويتعين على الطرف الراغب في إنهاء العقد، سواء عند نهاية المدة أو قبلها، توجيه تنبيه (إخطار) للطرف الآخر. ويجوز توجيه هذا التنبيه عبر تنبيه رسمي أو بطاقة بريدية مسجلة بعلم الوصول. ويظل العقد ساريًا بشكل مستمر ما لم يوجَّه هذا التنبيه. ملاحظة: وردت في المصادر المتاحة لنا مددًا تفصيلية لمواعيد التنبيه بحسب مدة العقد (كشهر واحد أو خمسة عشر يومًا قبل الإخلاء)، إلا أننا لم نتمكن من التحقق من دقتها الكاملة مقابل النص الرسمي، لذا يُنصح بالتحقق من المدة الدقيقة المطبقة على حالتك، مع العلم أن العقد قد ينص على مدة مختلفة يتفق عليها الطرفان.
سادسًا: التعديل الجديد — تحويل العقد إلى سند تنفيذي (المادة 11 مكررًا)
من أهم ما استحدثه المرسوم بقانون رقم 95 لسنة 2024 هو إمكانية اتفاق المؤجر والمستأجر على توثيق عقد الإيجار وجعله في قوة السند التنفيذي لاقتضاء الأجرة المتأخرة، دون الحاجة لرفع دعوى والحصول على حكم قضائي أولًا. وقد اشترط النص الجديد لذلك:
- أن يكون عقد الإيجار مكتوبًا وموقعًا عليه من المؤجر والمستأجر.
- أن تكون الأجرة الواردة في عقد الإيجار معينة المقدار وحالة الأداء في تاريخ معين.
- أن يكون عقد الإيجار موثقًا وفقًا لقانون التوثيق رقم 10 لسنة 2020 ومذيلًا بالصيغة التنفيذية.
وعمليًا، يحتاج المؤجر لاقتضاء الأجرة المتأخرة بهذه الطريقة إلى: العقد الموثق بالصيغة التنفيذية، وشهادة تفيد بعدم إيداع المستأجر للأجرة المستحقة، بعد توجيه إعذار (تنبيه رسمي) للمستأجر.
سابعًا: التقاضي في منازعات الإيجار
بموجب القانون رقم 15 لسنة 2020، أُنشئت في كل محكمة ابتدائية دائرة مشكّلة من قاضٍ واحد لنظر منازعات الإيجار. وبموجب التعديل الجديد لعام 2024، أصبح استئناف الأحكام الصادرة من دوائر الإيجارات أمام المحكمة الكلية بهيئة استئنافية، بدلًا من محكمة الاستئناف، مع إحالة الدعاوى المنظورة سابقًا أمام محكمة الاستئناف إلى المحكمة الكلية (باستثناء الدعاوى المحجوزة للحكم).
ثامنًا: أسئلة شائعة
هل يجوز أن يكون عقد الإيجار السكني في الكويت شفهيًا؟
لا، تنص المادة 5 صراحة على أن عقد الإيجار يجب أن يكون مكتوبًا.
متى يحق للمؤجر طلب إخلاء المستأجر بسبب التأخر في سداد الأجرة؟
إذا تأخر المستأجر عن سداد الأجرة المستحقة مدة 20 يومًا من تاريخ استحقاقها، وفق المادة 20.
ما الجديد الذي أضافه تعديل 2024 على قانون إيجار العقارات؟
أبرز ما أضافه المرسوم بقانون رقم 95 لسنة 2024 هو إمكانية جعل عقد الإيجار الموثق سندًا تنفيذيًا لاقتضاء الأجرة المتأخرة دون حكم قضائي مسبق (المادة 11 مكررًا)، إلى جانب تعديل جهة نظر استئناف أحكام دوائر الإيجارات.
هل يجوز للمستأجر تأجير العقار من الباطن؟
لا يجوز ذلك دون إذن كتابي من المؤجر، وإلا كان ذلك من أسباب طلب الإخلاء وفق المادة 20.
المصادر
- المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات وتعديلاته — المواد 4، 5، 7، 8، 11 مكررًا، 12، 19، 20، 26، عبر lawingulf.com.
- مكتب مُنافع للمحاماة، تقرير حول المرسوم بقانون رقم 95 لسنة 2024 بتعديل قانون إيجار العقارات: mnafielaw.com.
هذا المقال لأغراض توعوية عامة ولا يُعد استشارة قانونية. استندنا إلى مصادر قانونية غير رسمية (مواقع مكاتب محاماة ومدونات قانونية) وليس إلى نص الجريدة الرسمية مباشرة، ولم نتمكن من التحقق من رقم عدد الجريدة الرسمية وتاريخها الدقيق لنشر المرسوم بقانون رقم 95 لسنة 2024، ولا من القائمة الكاملة للبيانات الإلزامية في عقد الإيجار، ولا من قواعد الزيادة في الأجرة إن وُجدت، ولا من المدد الدقيقة لمواعيد التنبيه بحسب مدة العقد. لذا يُنصح دائمًا بمراجعة محامٍ مختص أو التحقق من النص الرسمي المنشور في الجريدة الرسمية قبل توقيع أي عقد إيجار فعلي أو الاعتماد على أي تفصيل إجرائي دقيق.